La saisie immobilière : règles à connaître et procédure à suivre
Il s'agit de saisir un bien immeuble, à savoir un appartement, une maison ou un terrain appartenant à votre débiteur, pour le faire vendre aux enchères et recevoir le prix de vente. Cette vente aux enchères peut être remplacée par une vente amiable à la demande du débiteur si le juge l’y autorise (C. civ., art. 2190 et suivants).
La loi entoure cette procédure complexe d'un luxe de précautions. Sa mise en œuvre nécessite l'assistance d'un avocat et d'un huissier qui sauront vous conseiller : seules les grandes lignes en sont donc données ici.
Contrairement aux autres saisies, lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice exécutoire par provision (une ordonnance de référé, par exemple), la vente forcée, c’est-à-dire l’adjudication, ne peut intervenir qu'après une décision définitive passée en force de chose jugée. Cette condition supplémentaire permet d’éviter que cette procédure puisse être conduite sur le seul fondement d’un titre provisoire.
Au surplus, la loi interdit l’engagement d’une saisie immobilière sur le fondement d’une décision par défaut tant que le délai d’opposition n’est pas expiré. En effet, le risque est grand qu’elle soit remise en cause par l’opposition du défendeur et le débat contradictoire.
Vous pouvez, en en faisant préalablement la demande, bénéficier de l'aide juridictionnelle pour la procédure de saisie si vous remplissez les conditions de ressources prévues par la loi du 10 juillet 1991 et le décret du 19 décembre 1991 (voir la fiche relative aux conditions d'obtention de l'aide juridictionnelle). Adressez-vous au bureau d'aide juridictionnelle établi au siège du tribunal de grande instance de votre domicile.
Commandement de payer
La procédure débute par un commandement de payer valant saisie signifié par l’huissier de justice au débiteur. Cet acte obéit à des règles formelles strictes et contient des mentions obligatoires : l’indication du titre exécutoire, le décompte des sommes réclamées en principal, les frais et intérêts échus, ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires, la désignation du bien, l’avertissement adressé au débiteur que ces sommes doivent être payées dans les huit jours et qu’à défaut la procédure de vente se poursuivra et que le débiteur sera convoqué devant le juge de l’exécution, les coordonnées de ce juge, etc.. Il avertit également le débiteur de ses droits et notamment la possibilité :
- de bénéficier de l’aide juridictionnelle,
- de faire appel à la commission de surendettement,
- de rechercher un acquéreur de l’immeuble pour le vendre à l’amiable, outre la précision que, dans ce cas, la vente ne peut être conclue qu’après autorisation du juge.
En tant que débiteur, si vous recevez un tel commandement, saisissez rapidement un avocat pour qu'il se constitue devant le juge de l'exécution (JEX). Compte tenu de la technicité de la procédure de saisie immobilière, les textes imposent la constitution d’un avocat tant pour le créancier que pour le débiteur.
En revanche, la demande tendant à effectuer vente de votre bien à l'amiable peut être faite verbalement sans avocat mais on ne saurait trop vous conseiller, même à cette occasion, de vous faire assister d’un professionnel.
Vous pouvez, si vous êtes en surendettement, faire une demande de sursis à exécution de la saisie par lettre simple adressée au greffe du juge de l’exécution.
Si la dette n’est pas payée à l'expiration d'un délai de huit jours qui court à compter de la délivrance de ce commandement, l'huissier de justice peut pénétrer dans les lieux désignés dans le commandement afin de dresser un procès-verbal de description.
Le commandement est publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble dans les deux mois de sa signification pour produire ses effets vis-à-vis des tiers. Il vaut saisie de l'immeuble et rend le bien indisponible à l'égard du débiteur, sauf dans l’hypothèse d’une vente amiable, à compter de la signification de l'acte et à l'égard des tiers à compter de la publication de celui-ci au bureau des hypothèques. Il devient caduc si le bien n'est pas vendu dans les deux ans de ce commandement.
Une demande de vente amiable du bien peut être présentée par le débiteur et jugée avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation ou lors de cette audience sous réserve que le débiteur mette en cause les créanciers inscrits sur le bien et qu’ensuite l’acquéreur consigne une somme suffisante pour payer non seulement son créancier, mais également les créanciers inscrits.
Assignation
Le créancier doit assigner son débiteur devant le juge de l'exécution dans les deux mois de l'inscription du commandement au bureau des hypothèques. L'assignation est délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l'audience d’orientation.
Dans les cinq jours de cette assignation, le créancier – par l’intermédiaire de son avocat – doit déposer au greffe du juge un cahier des conditions de vente comportant :
- l'état descriptif de l'immeuble,
- les modalités de la vente,
- la copie de l'assignation,
- un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.
Dans ce même délai, il doit assigner les créanciers inscrits sur l’immeuble en leur dénonçant le commandement. Tout créancier ainsi assigné doit déclarer sa créance dans les deux mois. À défaut, il est déchu de son droit, sauf décision spéciale du juge. Les créanciers ayant inscrit leur sûreté sur l'immeuble après la publication du commandement de payer mais avant la publication de la vente peuvent également intervenir dans la procédure en déclarant leur créance sous certaines conditions (C. civ., art. 2214 et 2215).
L’assignation précise un certain nombre d’éléments, en particulier :
- la sommation adressée au débiteur de prendre connaissance des conditions de la vente figurant dans le cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du JEX où il est déposé cinq jours ouvrables au plus tard après l’assignation,
- l'indication du montant de la « mise à prix » et la possibilité d'en contester le montant pour « insuffisance manifeste »,
- l'avertissement qu’il peut demander au juge d’être autorisé à vendre le bien à l'amiable s'il justifie qu'une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes,
- l'indication qu'à peine d'irrecevabilité, toute contestation ou demande incidente doit être déposée au greffe du JEX par avocat au plus tard lors de l'audience.
Audience d’orientation
L'affaire est alors appelée à une première audience dite d’ « orientation ». Elle a pour objet d'examiner la validité de la saisie, de statuer sur les contestations et demandes incidentes liées à celle-ci et de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie – s’il s’agira d’une vente amiable ou non. Le juge peut également suspendre la procédure de saisie face à un débiteur en situation de surendettement.
Le créancier doit d’ailleurs se faire remettre par le greffe la copie des créances produites et dresser un état des créances remis au greffe quinze jours au moins avant la date fixée pour l’audience de constatation de la vente amiable ou l'audience d'adjudication.
Demander la vente amiable
Vous pouvez, en tant que débiteur, demander la vente amiable du bien au juge. Pour faciliter cette possibilité, la loi prévoit que cette vente peut être demandée à l’audience d’orientation sans avocat et verbalement. Le juge fixe le montant minimum du prix de la vente, compte tenu notamment des conditions économiques du marché, et détermine la date de la prochaine audience, validant cette vente, dans un délai qui ne peut dépasser quatre mois, ce délai étant augmenté d’un nouveau délai de trois mois si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition.
Si le débiteur trouve rapidement un acquéreur, l’acte de vente est rédigé par un notaire et est contrôlé par le juge qui vérifie sa conformité aux conditions qu'il a fixées, la consignation du prix et que l'état ordonné des créances a été dressé. Le juge ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège.
S’il ne trouve pas d’acquéreur dans ces délais, le créancier poursuivant peut l’assigner devant le juge pour faire constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.
Audience d’adjudication
Si aucune autre solution n'a été trouvée, le juge ordonne la vente aux enchères du bien à une audience fixée dans un délai compris entre deux et quatre mois, ce délai pouvant être reporté en cas de force majeure ou sur demande de la commission de surendettement. Le créancier doit par ailleurs justifier du dépôt de l'état ordonné des créances sous peine d’irrecevabilité de la demande.
Avant cette audience, dans un délai compris entre un et deux mois, l’avocat du créancier rédige un avis qui sera affiché dans les locaux de la juridiction et publié dans un journal d'annonces légales. Tout autre mode de publicité peut être utilisé en sus.
Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d'enchère, il est déclaré adjudicataire d'office pour le montant qu'il avait proposé. Si vous êtes un créancier poursuivant, faites attention à ne pas faire fixer un prix trop élevé, car vous devrez le payer si le bien ne trouve pas d’acquéreur.
Attention à ne pas fixer le montant de la mise à prix trop bas : votre débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge de l'exécution afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Mais dans ce cas, à défaut d'enchère, en tant que créancier poursuivant, vous ne pouvez être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale que vous aurez fixée.
Il est nécessaire pour les enchérisseurs d’avoir un avocat. En tant que tels, vous aurez bien entendu à présenter des garanties de paiement. Sachez qu’à défaut de consignation du prix et du paiement des frais dans les deux mois de l'adjudication définitive, la vente est automatiquement annulée et une nouvelle vente aux enchères a lieu. Dans ce cas, l’adjudicataire doit payer la différence entre son enchère et le prix de revente si celui-ci est moindre – on parle de réitération des enchères.
L'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et transmet la propriété à l'adjudicataire, autrement dit celui qui aura remporté le bien, après paiement du prix.
Le juge de l'exécution est compétent pour la procédure de distribution des sommes qui doit respecter certains délais.
Si l'adjudicataire ne paie finalement pas ce prix, la vente est annulée et l'immeuble est remis aux enchères. Si vous êtes un tel adjudicataire défaillant, sachez que vous serez finalement tenu de payer la différence entre l’enchère initiale que vous n'avez pas honorée et le nouveau prix de la revente, si celui-ci est moindre.
Le jugement d'adjudication est notifié par le greffe au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation. Le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication. Il constitue en lui-même un titre d'expulsion à l'encontre du débiteur saisi.
Il est toujours possible de faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente, par avocat, dans les dix jours suivant l'adjudication.
Sachez enfin que si aucun créancier ne demande la vente, le juge constate la caducité du commandement. Dans ce cas, le créancier poursuivant conserve à sa charge l'ensemble des frais de saisie engagés, sauf décision contraire du juge spécialement motivée.
